Уговоры и суд: что делать, если арендатор квартиры не платит и не уезжает

Рассказываем об алгоритме действий при выселении из квартиры арендатора-неплательщика и о сложностях, которые могут при этом возникнуть

Сдавая квартиру, собственник жилья может столкнуться с неприятной ситуацией: арендатор перестал платить аренду и отказывается освобождать помещение. Возникает вопрос: как правильно поступить, чтобы вернуть свою недвижимость и взыскать долг? Рассказываем, что можно и что нельзя делать в такой ситуации и какие меры помогут защитить права арендодателя.

Содержание

Как наймодателю поступить правильно
Как и чем поможет договор с арендатором
Инструкция по выселению арендатора-неплательщика
Что может быть после суда
Какие сложности могут возникнуть
Что делать, если письменного договора нет
Эксперты в статье

Ольга Саутина, старший партнер юридической компании «Неделько и партнеры»;
Анастасия Усова, юрист практики частных клиентов адвокатского бюро Ds-law;
Роман Ляпунов, управляющий партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры»;
Ольга Сычева, адвокат, партнер, руководитель практики частных клиентов адвокатского бюро Ds-law.
rbc.group

Как наймодателю поступить правильно
Первое и самое важное правило: нельзя пытаться выселить неплательщика своими силами. Ни при каких обстоятельствах собственнику не следует менять замки, выбрасывать вещи жильца или выгонять его силой. Подобные методы считаются самоуправством и противоречат закону. Самовольное выселение арендатора может повлечь административную ответственность или даже быть расценено как уголовное правонарушение, говорит Роман Ляпунов. Например, самовольная смена замков и вынос вещей жильца без решения суда подпадают под признаки статьи о самоуправстве. Правоохранительные органы в таких случаях встают на сторону нанимателя и арендодателю самому могут грозить штрафы или другие санкции, предупреждает эксперт.

Единственный законный способ выселить квартиранта, который не платит и не съезжает, это обратиться в суд. Даже если арендатор нарушает условия договора, выселить его можно лишь по судебному решению. В ходе судебного разбирательства будут официально расторгнуты отношения найма и вынесено предписание освободить жилье. До тех пор пока суд не примет решение, наниматель сохраняет право проживать в квартире. Попытки ускорить выселение силовыми методами не просто незаконны, но и контрпродуктивны. Более того, они могут быть использованы против самого собственника, добавляет Ольга Саутина.

Как и чем поможет договор с арендатором
Эффективность урегулирования конфликта с жильцами будет зависеть от содержания договора найма. Чем детальнее прописаны условия, права и обязанности сторон и порядок действий сторон, тем проще разрешить спор, говорит Анастасия Усова. По словам эксперта, в договоре должны быть зафиксированы:

срок договора (от этого зависит порядок его расторжения);
порядок оплаты за жилье и сроки выплат;
санкции за задержку выплаты или иное нарушение договора (неустойка, штраф и т. д.);
количество жильцов и правила проживания;
условия и порядок возврата залога;
основания для расторжения договора и его процедура;
контактная информация и способы направления уведомлений.
До 2022 года условия, которые могут быть включены в договор, особенно в части оснований для его расторжения, были ограничены. Собственник имел право прекратить договор только при условии невнесения жильцом платы за квартиру за шесть месяцев (при долгосрочном найме от одного года) либо нарушения сроков оплаты более двух раз (при краткосрочном найме до года). При этом оплата лишь части суммы не считалась нарушением и не давала право на прекращение соглашения, напоминает Ольга Сычева. Но в 2022 году Конституционный суд разрешил собственникам включать в краткосрочный договор аренды дополнительные (отличные от установленных в законе) основания для расторжения договора, к примеру систематическую недоплату за жилье (определение Конституционного суда № 23-П), добавляет эксперт.

Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть
Недвижимость

Инструкция по выселению арендатора-неплательщика
Если у наймодателя есть на руках экземпляр договора аренды квартиры, а наниматель просрочил оплату, то эксперты советуют собственнику придерживаться следующего алгоритма действий.

Выяснить причину задержки платежа
Для начала надо связаться с жильцом и поинтересоваться, почему не поступила оплата. Иногда задержка может быть связана с уважительными обстоятельствами — потеря работы, задержка зарплаты, болезнь и тому подобное. Если действительно у арендатора временные трудности, стоит их учесть. В подобных случаях суд может встать на сторону нанимателя и дать ему дополнительное время на выплату задолженности. Прежде чем идти в суд, важно оценить ситуацию: возможно, удастся урегулировать вопрос мирно, без долгого разбирательства, советует Роман Ляпунов. Собственник должен продемонстрировать готовность войти в положение, если обстоятельства уважительные, но одновременно дать понять, что долг должен быть погашен, добавляет эксперт.

Предупредить арендатора о намерении обратиться в суд
Если уважительных причин для задержки платежей нет, нужно четко обозначить дальнейшие действия. Необходимо донести до жильца, что в случае неуплаты вы вынуждены будете подать на него в суд. Надо объяснить, к чему это приведет: судебные издержки, необходимость оплатить госпошлину, возможное взыскание пени за просрочку и принудительное выселение через приставов, говорит Ольга Сычева.

Зачастую само напоминание о судебных последствиях отрезвляюще действует на неплательщиков. Никто не хочет доводить дело до суда, тратить время и деньги на тяжбы. Вероятно, что в такой ситуации арендатор постарается найти деньги или начнет готовиться к добровольному освобождению квартиры, добавляет Анастасия Усова.

Направить арендатору письменную претензию с уведомлением о вручении
Если устные переговоры не дали результата, перейдите к официальным шагам. Составьте письменную претензию на имя нанимателя. В этом документе перечислите все нарушения условий договора с его стороны: укажите, сколько месяцев не оплачена аренда, на какую сумму образовался долг, а также, возможно, другие нарушения (если таковые есть), говорит Роман Ляпунов. По словам эксперта, в претензии также необходимо обозначить конкретный срок, до которого арендатор обязан погасить задолженность и выехать. Часто ставят разумный срок. Например, 10–14 дней с момента получения письма — чтобы дать шанс исправить ситуацию. Также надо прописать, что по истечении этого срока будет инициировано расторжение договора в судебном порядке.

Отправлять такой документ лучше заказным письмом с уведомлением о вручении (через Почту России или курьерской службой) — это обеспечит доказательства того, что требование дошло до адресата. Необходимо сохранить квитанцию об отправке и уведомление о получении — они пригодятся в суде, подтверждая, что вы пытались урегулировать спор до суда, советует Ольга Саутина.

Обратиться в суд для расторжения договора и выселения арендатора
Если указанный в претензии срок прошел, а арендатор ни долг не погасил, ни съезжать не собирается, следующая мера — подача иска в суд. Исковое заявление обычно содержит три требования: о расторжении договора найма, о выселении жильца и о взыскании образовавшейся задолженности по арендной плате (включая неустойку, если она предусмотрена договором), говорит Роман Ляпунов.

Ольга Саутина поясняет, что такой иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры. К исковому заявлению приложите все необходимые документы:

копию договора аренды;
документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру (например, выписку из ЕГРН);
доказательства нарушения — распечатки банковских выписок или расписок, показывающие отсутствие платежей за указанные месяцы или переписку с требованием оплатить долг;
копию отправленной ранее претензии и уведомление о ее вручении.
Наличие полного пакета документов ускорит рассмотрение дела и повышает шансы собственника на успех.
Роман Ляпунов, управляющий партнер юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры»:

— Важно понимать, что на время судебного процесса арендатор юридически имеет право проживать в квартире. Выселить его принудительно можно только после вступления решения суда в силу. До этого момента арендодатель не вправе препятствовать ему пользоваться жильем. Например, нельзя отключать электричество или менять замки — это запрещено. На практике, правда, многие арендаторы, получив официальную претензию и узнав о скором суде, предпочитают добровольно съехать или найти деньги, чтобы не доводить дело до серьезного конфликта. В идеале спор решается на досудебной стадии: либо долг гасится, либо жилье освобождается. Однако если наниматель продолжает уклоняться от оплаты и не реагирует на предупреждения, у собственника не остается иного пути, кроме как пройти всю процедуру через суд до конца.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/685731869a7947618cda4d59?from=copy